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      物業(yè)承接查驗(yàn),你不得不知的八大問題

      物業(yè)承接查驗(yàn),你不得不知的八大問題

      • 分類:行業(yè)新聞
      • 作者:
      • 來源:
      • 發(fā)布時(shí)間:2017-02-16
      • 訪問量:

      【概要描述】

      物業(yè)承接查驗(yàn),你不得不知的八大問題

      【概要描述】

      • 分類:行業(yè)新聞
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      • 發(fā)布時(shí)間:2017-02-16 00:00
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      物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的承接查驗(yàn),是前期物業(yè)管理服務(wù)中,建設(shè)單位向物業(yè)公司交付物業(yè)的重要環(huán)節(jié),亦是物業(yè)公司進(jìn)入實(shí)質(zhì)物業(yè)管理階段的第一步。作為物業(yè)交付的必經(jīng)環(huán)節(jié),實(shí)務(wù)中,建設(shè)單位與物業(yè)公司因物業(yè)交接不清楚、不到位導(dǎo)致后期物業(yè)質(zhì)量責(zé)任界定模糊,引發(fā)物業(yè)服務(wù)管理糾紛。   為了維護(hù)正常的物業(yè)管理秩序,降低物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn),明確建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主之間的各自責(zé)任,本文主要圍繞前期物業(yè)管理中,建設(shè)單位和物業(yè)公司如何進(jìn)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)及應(yīng)注意哪些問題進(jìn)行簡要探討。

      問題一:何為物業(yè)承接查驗(yàn)?  

      根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》及相關(guān)法律規(guī)定,物業(yè)承接查驗(yàn),是指承接新建物業(yè)前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。在前期物業(yè)管理階段,物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的接管驗(yàn)收主要包括兩個(gè)方面:一是對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn);二是物業(yè)資料的移交。

      問題二:物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備什么條件?  

      擬承接查驗(yàn)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)滿足商品房交付使用的基本條件,如建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格;市政公共設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)設(shè)施、公共配套設(shè)施等已按照要求和規(guī)劃設(shè)計(jì)建成,滿足使用功能要求;物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及共用部位運(yùn)行正常、完好,取得相應(yīng)使用合格證書等;其次,物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;最后,如地方另有額外規(guī)定的,也應(yīng)一同具備。如《蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接和退管指導(dǎo)意見》第七條規(guī)定,新建物業(yè)范圍內(nèi)無違章建筑、臨建設(shè)施需拆除處理完畢、房屋幢、戶編號(hào)、公共標(biāo)識(shí)等銘牌安裝到位等。

      問題三:物業(yè)承接查驗(yàn)的基本流程?  

      一般而言,物業(yè)的承接查驗(yàn)主要有以下幾個(gè)步驟:①建設(shè)單位提前通知物業(yè)公司辦理承接驗(yàn)收手續(xù)→②向物業(yè)公司移交相關(guān)圖紙資料→③物業(yè)公司審核資料→④對(duì)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行查驗(yàn)→⑤記錄和確認(rèn)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題、提出整改方案→⑥簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議→⑦辦理交接手續(xù)

      問題四:何時(shí)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)?  

      根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的相關(guān)規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用15日前,與物業(yè)公司完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作。實(shí)踐中,因?yàn)樾陆庸芪飿I(yè)前期工作時(shí)間較為緊迫,工作任務(wù)重,建設(shè)單位往往根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際交付情況,提前與物業(yè)公司確定承接驗(yàn)收時(shí)間。如《蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接和退管指導(dǎo)意見》第17條規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)于物業(yè)承接驗(yàn)收前30日通知物業(yè)公司辦理承接驗(yàn)收手續(xù)。

      問題五:物業(yè)承接查驗(yàn)需要移交哪些物業(yè)資料?  

      實(shí)踐中不乏因物業(yè)資料移交不齊全,導(dǎo)致建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生物業(yè)接管不利、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵和權(quán)責(zé)劃分難以界定等問題。根據(jù)目前相關(guān)法律規(guī)定,在物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)前,建設(shè)單位向物業(yè)公司移交的資料主要有以下幾類:   第一、政府部門規(guī)劃批準(zhǔn)及驗(yàn)收合格資料,如竣工總平面圖、單體建筑、設(shè)備竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;第二、工程技術(shù)資料,如設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等;第三、配套設(shè)施及公共設(shè)施資料,如水電煤氣等準(zhǔn)許使用文件;第四、物業(yè)質(zhì)量保修文件及使用說明文件;第五、其他文件資料,如業(yè)主名冊、檔案等產(chǎn)權(quán)資料信息、臨時(shí)管理規(guī)約、有關(guān)物業(yè)管理臺(tái)賬、維修基金繳納明細(xì)、相關(guān)設(shè)施設(shè)備的訂貨合同、廠家供貨商聯(lián)系方式等。

      問題六:建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)過程中需注意的問題?  

      1、履行書面通知交接手續(xù);建設(shè)單位不管是在承接查驗(yàn)前還是交接移送過程中,都需要履行相應(yīng)的書面通知交接手續(xù)。如查驗(yàn)前,發(fā)送《接管驗(yàn)收邀請(qǐng)函》及附上簽收回執(zhí);或者發(fā)送《物業(yè)整體接管通知書》,以此確認(rèn)建設(shè)單位履行物業(yè)查驗(yàn)通知義務(wù),可避免因未及時(shí)通知而給物業(yè)公司遲延接管的理由;物業(yè)資料的移送,應(yīng)當(dāng)配備《物業(yè)資料移送清單》及《簽收確認(rèn)表》。  2、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交問題。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備主要指變(配)電、供水、供電、供氣、供熱、通信等設(shè)施設(shè)備。雖由建設(shè)單位向?qū)I(yè)經(jīng)營單位移交,不作為物業(yè)現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收內(nèi)容,但建設(shè)單位仍應(yīng)將該部分的移交情況書面告知物業(yè)公司。  3、開辦費(fèi)用問題。根據(jù)法律規(guī)定,新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定,向物業(yè)公司移交開辦物資。若建設(shè)單位直接提供開辦費(fèi),物業(yè)公司代購物資的,需要注意讓物業(yè)公司向建設(shè)單位提供相應(yīng)發(fā)票、憑據(jù)及開辦物資清單,并約定物資產(chǎn)權(quán)歸業(yè)委會(huì)所有,如有超出費(fèi)用部分,視為乙方自愿出資購買的,所有權(quán)亦歸業(yè)委會(huì)所有。

      問題七:物業(yè)公司在承接查驗(yàn)過程中應(yīng)注意的問題?  

      1、堅(jiān)持反復(fù)、全面驗(yàn)收,及時(shí)反饋問題,注重書面記錄。對(duì)現(xiàn)場查驗(yàn)過程中存在的問題及資料移交中的漏項(xiàng),物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)反饋、備案,提出整改意見及期限,并進(jìn)行反復(fù)驗(yàn)收,直至全部合格,同時(shí)制作《物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)記錄》、《交接記錄》等文件,以便日后作為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題劃分權(quán)責(zé)的依據(jù)和證據(jù)。  2、產(chǎn)權(quán)界定要證明。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所(幼兒園等)、停車位、商業(yè)經(jīng)營管理用房等產(chǎn)權(quán)需界定清楚及出具相關(guān)證明,避免以后引起業(yè)主投訴和爭紛。3、注意特殊信息的收集。涉及物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)的非常見的設(shè)施設(shè)備、原材料等,需要建設(shè)單位或施工單位提供供貨、維修保養(yǎng)單位的地址、電話及聯(lián)系人。  

      問題八:如何確定物業(yè)承接查驗(yàn)雙方的責(zé)任歸屬?  

      建設(shè)單位及物業(yè)公司之間權(quán)責(zé)界定的主要依據(jù)是物業(yè)承接查驗(yàn)過程中的所簽訂的所有相關(guān)書面記錄、協(xié)議。如查驗(yàn)不合格的,由雙方協(xié)商處理辦法并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),逾期復(fù)驗(yàn)或逾期不整改的,由過錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任;如針對(duì)資料不全等遺留問題,及時(shí)記錄在冊,由雙方簽字確認(rèn),事后聯(lián)系補(bǔ)齊,未補(bǔ)齊或未提供的,由建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任;若交付使用后存在隱蔽的質(zhì)量問題:如屬于設(shè)計(jì)、施工、材料的原因,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理;如屬于使用、管理不善的原因,由物業(yè)單位負(fù)責(zé)處理。

      內(nèi)容轉(zhuǎn)自:北大物業(yè)講堂

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